TEG et TAEG : définition, différence et calcul

Qu’est-ce que le TEG et le TAEG ?

Le Taux Effectif Global, ou TEG, est un indicateur qui permet de mesurer le coût total d’un crédit pour l’emprunteur. C’est donc une notion clé dans la mise en place d’un projet immobilier. Il inclut non seulement le taux d’intérêt nominal du prêt, mais aussi les autres frais liés à la souscription (frais de dossier, assurance emprunteur, etc.). Le TEG a longtemps été utilisé comme référence pour comparer les offres de prêt, avant d’être remplacé par le TAEG.

Le Taux Annuel Effectif Global, ou TAEG, est une évolution du TEG qui répond à des exigences réglementaires européennes plus strictes. Comme le TEG, il prend en compte le taux d’intérêt nominal du prêt ainsi que les frais annexes. Toutefois, le TAEG se distingue par sa méthode de calcul, qui permet une comparaison plus précise et transparente des offres de prêt. Depuis le 1er octobre 2016, le TAEG est obligatoire pour toutes les offres de crédit immobilier en France.

Différences entre TEG et TAEG

La principale différence entre le TEG et le TAEG réside dans la manière dont sont pris en compte les frais annexes :

• Frais inclus dans le TEG : Le TEG intègre les frais de dossier, d’assurance emprunteur, de garantie (hypothèque ou caution), ainsi que les commissions éventuelles perçues par les intermédiaires financiers.
• Frais inclus dans le TAEG : Le TAEG inclut les mêmes éléments que le TEG, mais aussi les coûts liés à l’évaluation du bien immobilier (expertise) et les frais de mise en place de l’hypothèque ou de l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

Ainsi, le TAEG offre une vision plus complète du coût réel d’un crédit immobilier pour l’emprunteur, en intégrant davantage de frais annexes que le TEG.

Comment calculer le TEG et le TAEG ?

Pour vous aider à mieux comprendre le calcul du TEG et du TAEG, il existe des sites dédiés comme Taux, mais voici la formule mathématique utilisée pour chacun d’eux :

Calcul du TEG

TEG = [(Coût total du crédit – Capital emprunté) / Capital emprunté] x 100

Voici un exemple concret :

• Capital emprunté : 200 000 €
• Taux d’intérêt nominal : 1,5%
• Frais de dossier : 1 000 €
• Assurance emprunteur : 2 400 € (40 € par mois pendant 60 mois)

On calcule d’abord le coût total du crédit :

Coût total du crédit = Capital emprunté + Intérêts + Frais de dossier + Assurance emprunteur

Coût total du crédit = 200 000 € + (200 000 € x 1,5% x 5 ans) + 1 000 € + 2 400 €

Coût total du crédit = 215 900 €

Puis, on applique la formule du TEG :

TEG = [(215 900 € – 200 000 €) / 200 000 €] x 100

TEG = 7,95 %

Calcul du TAEG

Le calcul du TAEG est plus complexe que celui du TEG, car il prend en compte les frais d’évaluation du bien et de mise en place de la garantie :

TAEG = [(Coût total du crédit – Capital emprunté + Frais d’évaluation + Frais de garantie) / Capital emprunté] x 100

Reprenons notre exemple précédent et ajoutons les frais d’évaluation et de garantie :

• Frais d’évaluation : 500 €
• Frais de garantie (hypothèque) : 1 500 €

On calcule d’abord le coût total du crédit incluant ces frais :

Coût total du crédit = Capital emprunté + Intérêts + Frais de dossier + Assurance emprunteur + Frais d’évaluation + Frais de garantie

Coût total du crédit = 200 000 € + (200 000 € x 1,5% x 5 ans) + 1 000 € + 2 400 € + 500 € + 1 500 €

Coût total du crédit = 217 900 €

Puis, on applique la formule du TAEG :

TAEG = [(217 900 € – 200 000 €) / 200 000 €] x 100

TAEG = 8,95 %

En comparant le TEG et le TAEG, on constate que le TAEG offre une vision plus réaliste du coût réel d’un prêt immobilier pour l’emprunteur, en intégrant davantage de frais annexes. Il est donc essentiel de prendre en compte le TAEG lors de la comparaison des offres de crédit immobilier.