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Estimation maison : la comparaison est un moyen très fiable


Calcul du prix de vente d’une maison

L’établissement de la valeur marchande de votre maison vous donne un plus grand contrôle sur vos impôts fonciers, primes d’assurance, la vente ou le refinancement de votre maison.  Beaucoup de gens embauchent des évaluateurs professionnels pour faire une estimation de maison.  Cependant, vous pouvez très bien le faire vous-même en suivant les quelques étapes décrites ci-dessous.

Qu’est-ce que la valeur marchande ?

La valeur marchande est le prix pour lequel une maison se vendrait dans des conditions normales.  Cela exclut les ventes lorsque l’acheteur ou le vendeur est pressé d’agir. Cette décision résulte souvent d’une évolution de carrière, du décès d’un membre de la famille ou d’un divorce.

La valeur marchande est fondamentalement une estimation de maison approximative. Cependant, elle peut être assez précise si vous appliquez la bonne méthode et considérez tous les détails importants.

Un certain nombre de facteurs peuvent influer sur la valeur marchande de votre maison, notamment :

  • Les caractéristiques extérieures : l’état de la maison, la taille du lot, la popularité du modèle architectural, les systèmes d’eau ou d’égout, le trottoir…
  • Les caractéristiques internes : la taille et le nombre de pièces, la qualité de construction, le type de chauffage, l’efficacité énergétique…
  • L’offre et la demande : le nombre de maisons à vendre par rapport au nombre d’acheteurs et la vitesse de transaction dans votre région peuvent affecter une estimation de maison.
  • Le lieu : la popularité du quartier, l’accès aux diverses commodités.

Comment estimer la valeur de sa maison ?

Il est conseillé d’utiliser l’approche de comparaison des ventes pour estimer la valeur marchande d’une maison. C’est la principale méthode utilisée par les évaluateurs professionnels et les agents immobiliers.

Commencez par faire des recherches sur les ventes récentes de propriétés similaires dans votre région.  Les prix de vente de ces propriétés vous fourniront de bonnes informations pour commencer à faire votre estimation de maison.  Essayez de trouver des ventes d’au moins trois propriétés comparables à votre maison.  Si possible, assurez-vous qu’elles ont été vendues dans des conditions normales.

 

 

Comment déterminer si une propriété est comparable au vôtre ?

Recherchez les caractéristiques suivantes:

  • La taille du lot
  • Le style de la maison
  • L’année de construction
  • L’emplacement.

 

Que se passe-t-il si les caractéristiques ne sont pas identiques ?

Si vous ne trouvez pas de propriété comparable à la vôtre, vous pouvez toujours adopter la méthode de l’ajustement des prix. Cela nécessitera une analyse pour déterminer si les différences ont augmenté ou diminué le prix de vente de votre logement.  Le prix de vente ajusté est votre estimation de maison : c’est le prix de vente approximatif si toutes caractéristiques sont semblables. Voir ici.

 

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La recherche

Disons que votre maison est un ranch de 150 mètres carrés avec 3 chambres, 1 salle de bains et un garage pour deux voitures. Le tout a été construit il y a 6 ans sur un terrain de 2 000 mètres carrés.  Après avoir fait quelques recherches, vous trouvez trois propriétés comparables récemment vendues à leur valeur marchande réelle.

Cependant, toutes les caractéristiques ne correspondent pas.  La maison 1 est située dans un quartier différent et la propriété 3 dispose d’une salle de bain supplémentaire.  Par contre, le logement 2 est presque identique au vôtre. A partir de ces données, vous pouvez faire vous-même votre estimation de maison.

 

Ajuster le prix de vente

Puisque les propriétés 1 et 3 ne sont pas identiques à la vôtre, vous devez compenser ces différences en ajustant le prix de vente de chaque bien.  Pour ce faire, vous devez deviner le prix de vente de ces propriétés si elles avaient les mêmes caractéristiques que la vôtre. Et, puisque vous avez déjà les prix de vente comme base de référence, vous n’avez qu’à estimer la valeur des différentes caractéristiques.

Pour cela, vous devez vous poser la question suivante : si la propriété 1 était située dans votre quartier, serait-elle plus désirable que la vôtre ? Estimez-vous que cela entraînerait une augmentation de sa valeur à hauteur de 30 000€ ? Dans ce cas, pour votre estimation de maison, additionnez la valeur marchande de la propriété 1 et les 30 000€.

Ensuite, passez au logement 3 pour déterminer si sans la salle de bain supplémentaire, sa valeur marchande diminuerait par exemple d’environ 12 000 €. Parce que la propriété 2 est presque identique à la vôtre aucun ajustement n’est nécessaire.

 

L’estimation de la valeur marchande de votre maison

Maintenant, vous avez trois prix de vente qui peuvent être utilisés comme une estimation approximative de la valeur marchande de votre maison. Si vous concluez que la valeur marchande donnée lors de votre estimation de maison par l’évaluateur est trop élevée, contactez-le pour connaître les procédures d’un examen informel de l’évaluation.

Au cours du processus d’examen informel, vous pourrez tous deux discuter des caractéristiques de votre propriété et de la façon dont l’estimation de la valeur marchande a été déterminée.  Sinon, vous pouvez également faire appel à des agents immobiliers qui pourront vous guider durant le processus d’estimation de la valeur marchande de votre maison. Plus d’informations ici.

N’oubliez pas de découvrir notre article dédié à la gestion de patrimoine, dont les projets immobiliers font partie (mais pas uniquement), à l’estimation d’un appartement, au métier d’agent immobilier, ou encore celui sur le coût de l’immobilier en Suisse, le coût de l’assurance habitation étudiant, ou même celui sur les chiffres clés de l’immobilier.

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Sébastien

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