Comment calculer le cash-flow ?

Qu’est-ce que le cash flow ?

Commençons par un peu de définition sur ce qu’est concrètement le cash-flow. Si l’on s’en tient à la définition stricte en français, on parlera de flux de liquidités. Mais cela ne nous en dit pas plus sur la notion.

Concrètement, le cash flow correspond au flux net de trésorerie. Il ne faut pas le confondre avec la CAF (capacité d’autofinancement) dont la notion est proche mais ne tient pas compte des décalages dans le temps. De même, il ne faut pas confondre le cash flow dont nous parlons ici (appliqué au monde de l’entreprise) avec le cash flow immobilier. Ce dernier est en effet appliqué aux particuliers ou aux investisseurs immobiliers pour déterminer que qu’ils pourront gagner chaque mois (différence entre dépenses et recettes d’un bien locatif).

Le fade cash flow ?

Il existe également une notion complémentaire, le fade cash flow ou rente décroissante. Il s’agit ici d’une spécificité qui permet d’évaluer les flux de trésorerie disponibles en les actualisant

Pourquoi calculer son cash flow ?

Revenons à la notion de cash flow avec l’intérêt de mesurer cet indicateur. Selon que l’on parle de cash flow from operations, de free cash flow ou encore de cash flow to equity, le but ne sera pas le même.

Mais dans l’absolu, la notion de cash flow sert à calculer une sorte de résultat de manière très simple, en mettant de côté les dotations aux amortissements. On s’affranchit donc de la lecture des comptes annuels pour approcher un chiffre concret, qui peut être résumé en une phrase : quel est l’argent disponible sur le compte en banque de l’entreprise et avec lequel je peux potentiellement investir (ou tout simplement régler mes dettes fournisseurs).

Le cash flow dans l’immobilier

Passons maintenant dans le domaine de l’immobilier avec la notion de cash flow pour un investisseur. Comme évoqué plus haut, il s’agit ici de la différence entre les recettes et les charges liées à votre bien locatif. Il peut donc être positif (si vous dégagez un solde positif de cette différence, ce qui signifie que votre bien immobilier vous rapporte de l’argent) ou négatif (si vous dépensez plus que ce que le bien ne vous rapporte).

Cette notion vous permet ainsi de très vite mesurer la rentabilité de votre investissement immobilier et d’agir en conséquence. S’il est négatif, vous pourrez alors identifier les raisons pour soit diminuer les charges locatives, soit augmenter (dans la limite du raisonnable et du marché) les recettes (le loyer principalement). S’il est positif par contre, vous pourrez potentiellement réinvestir ce solde dans d’autres opérations immobilières.

Dans le cas d’un projet immobilier et afin de ne rien omettre, nous vous conseillons de bien prendre en compte dès le début de votre projet, tous les éléments liés à la durée du crédit, les frais, la fiscalité, l’entretien du bien, etc. afin de ne pas investir sur un projet dont les frais dépasseraient au final votre recette potentielle.