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Comment fixer le prix de votre location de vacances ?


L'essor des plateformes de location de vacances comme Airbnb, Abritel & co. a profondément modifié le marché de la location de vacances. Si l'offre s'est étoffée et enrichie pour les vacances, elle est aussi de plus en plus concurrentielle pour les propriétaires, qui doivent - selon les zones touristiques - maintenir une pression constante pour garantir le taux de remplissage de leur location de vacances.
Calcul du prix de vente d’une maison

Parmi les facteurs clés qui permettent d’améliorer le taux de remplissage, la fixation d’un prix juste et attractif pour les clients fait figure d’élément central. En effet, il est primordial de trouver un équilibre entre des tarifs trop bas, qui ne permettront pas au propriétaire de rentabiliser son investissement, et des prix trop élevés qui risquent de dissuader les potentiels voyageurs (et d’être en décalage avec la qualité du bien proposé). Petit disclaimer enfin, nous n’évoquerons pas ici l’estimation d’un appartement, ou les coûts d’un projet immobilier locatif, qui fera l’objet d’un autre article.

Analyse du prix plancher

Avant de comprendre comment calculer un loyer, il convient de déterminer le prix plancher de sa location saisonnière, c’est-à-dire le montant minimum à partir duquel le propriétaire commence à générer des revenus (Alternatives économiques propose une bonne définition du prix plancher d’ailleurs). Pour ce faire, il est nécessaire de prendre en compte l’ensemble des coûts liés à la mise en location du logement, tels que les frais de rénovation, d’entretien, de mobilier, de nettoyage, ainsi que les charges annexes telles que les taxes ou les commissions prélevées par les plateformes de réservation en ligne.

  • Frais de gestion et entretien
  • Taxes et charges locatives
  • Charges de financement

Une fois ces dépenses recensées et analysées, il est plus aisé de déterminer le niveau minimal de prix de location à partir duquel le propriétaire commence à gagner de l’argent.

Etude des prix de la concurrence

Une fois le prix plancher déterminé, regardez les tarifs pratiqués par les concurrents, afin de se positionner sur un marché local et de proposer une offre compétitive. Pour cela, il peut être utile de consulter les annonces de locations similaires situées dans le même secteur géographique, sur les plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.com.

L’étude des prix de la concurrence doit prendre en compte plusieurs critères, tels que :

  • La localisation du bien : centre-ville, proximité des plages ou des sites touristiques, etc.
  • Le type de logement : appartement, maison, villa, studio, etc.
  • La capacité d’accueil : nombre de chambres, de couchages, etc.
  • Le niveau de confort et de prestations : qualité de la literie, équipements, décoration, etc.
  • La popularité et les avis des clients : recommandations, évaluations, commentaires, etc.

Adaptation aux spécificités du logement

Tenez aussi compte des caractéristiques propres à votre bien, telles que sa superficie, son état général (a-t-il été rénové récemment ?), sa date de construction, ses équipements ou encore sa qualité architecturale et environnementale. Par exemple, un logement récent et bien entretenu justifiera un prix plus élevé qu’un bien vieillissant nécessitant des travaux de rénovation.

Tenir compte des avantages concurrentiels

Si votre logement dispose d’atouts particuliers qui le distinguent de la concurrence, il est important de les mettre en valeur pour attirer l’attention des voyageurs et justifier un prix adapté. Parmi ces avantages, on peut citer :

  • Une vue exceptionnelle (la fameuse vue sur la mer) ou un cadre naturel préservé
  • Un équipement haut de gamme ou très complet (piscine, spa, home cinéma…)
  • Des services additionnels comme la fourniture du linge de maison, le ménage régulier ou un service de conciergerie
  • La possibilité d’accueillir des animaux de compagnie, une clientèle jeune, etc.

Ajustement des prix à la saisonnalité

Les fluctuations de la demande tout au long de l’année peut aussi vous permettre d’ajuster vos prix. La haute saison, généralement synonyme de vacances scolaires et de périodes festives, entraîne souvent une hausse de la demande et permet de pratiquer des prix plus élevés. À l’inverse, la basse saison peut nécessiter de proposer des tarifs plus attractifs pour rester compétitif.

Pour ajuster ses prix en temps réel, il est conseillé d’utiliser des outils en ligne tels que les applications mobiles ou les tableaux de bord mis à disposition par certaines plateformes de réservation, afin de tenir compte du taux d’occupation, des demandes des clients, et des événements locaux susceptibles d’attirer une clientèle spécifique.

Test & Learn

Dans la fixation du prix de votre location saisonnière, il peut être utile de procéder par un processus d’essai-erreur (le fameux Test & Learn en anglais), en ajustant les tarifs progressivement et en fonction des retours des clients ou de l’évolution de la demande. Le suivi régulier des tendances du marché et l’amélioration continue de son offre locative permettent ainsi de peaufiner sa stratégie tarifaire et d’optimiser ses revenus à long terme.

Par exemple, nous vous conseillons de commencer par un prix bas au début pour voir comment réagissent les vacanciers, puis de le monter progressivement, jusqu’au moment où vous remarquerez que les demandes se raréfient, et que vous êtes sans doute au-dessus du prix du marché.

La tarification dynamique

Enfin, pour optimiser au maximum le rendement de sa location saisonnière, il est possible d’utiliser des techniques de tarification dynamique, similaires à celles employées dans l’hôtellerie, l’aérien ou la grande distribution. Ces méthodes reposent sur des algorithmes qui analysent en temps réel les variations de la demande, la concurrence et les événements locaux, afin d’ajuster automatiquement les prix vers le haut ou le bas. Des outils tels que PriceLabs, Wheelhouse ou Beyond Pricing proposent ce type de service.

Quelques conseils pratiques pour les nouveaux propriétaires

Pour les propriétaires débutants qui souhaitent se lancer dans la location saisonnière, il est important d’être bien informés et préparés, afin de mettre toutes les chances de son côté pour réussir. Voici quelques conseils pour bien démarrer :

  • Commencez par un prix bas avant de le relever progressivement
  • Récoltez le plus d’avis favorables au début, car c’est un critère qui permet aussi de justifier un prix plus élevé
  • Investir dans la relation client et privilégier le bouche-à-oreille pour fidéliser sa clientèle et améliorer sa réputation en ligne
  • N’oubliez pas que le succès de votre location saisonnière repose avant tout sur un bon travail d’équipe entre vous, vote propriétaire avec des partenaires tels qu’un agent ou un gestionnaire immobilier.
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Sébastien

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