Avez-vous un projet immobilier (acquisition d’une résidence principale ou investissement locatif) ? Envisagez-vous de faire un emprunt pour financer votre projet ? Si oui, il y a certains points que vous devez analyser au préalable. En réalité, l’octroi d’un prêt bancaire fait souvent appel à l’assurance emprunteur. Qu’est-ce en réalité et quel est son coût ?
Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur pour les crédits immobiliers est une formalité nécessaire et une couverture exigée par les banques pour la souscription à un crédit. Quand bien même elle n’est pas obligatoire (selon la loi), la plupart des banques l’exigent en contrepartie d’une offre de prêt pour les projets immobiliers. C’est en quelque sorte une forme de protection non seulement pour celui qui emprunte, mais aussi pour l’organisme prêteur. En effet, elle dispense les personnes qui empruntent des mensualités de leur emprunt en cas de sinistre : c’est l’assureur qui en prend la responsabilité.
Il existe deux types de contrats d’assurance crédit immobilier. Il s’agit du contrat groupe et du contrat individuel. Le premier est celui proposé par la banque pour l’octroi du prêt immobilier. Le second est une alternative qui permet de souscrire une assurance équivalente auprès d’une compagnie d’assureur externe. Avec la loi Lagarde, toute personne qui emprunte est libre de choisir l’un ou l’autre.
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Les conditions de souscription à une assurance emprunteur
Plusieurs conditions sont nécessaires pour bénéficier d’une assurance emprunteur. Il s’agit entre autres de la limite d’âge, de l’état de santé, de la convention AERAS, des risques courants auxquels est confronté l’assuré et de l’équivalence des garanties en cas de délégation d’assurance.
La limite d’âge
L’âge nécessaire qu’il faut à un assuré pour bénéficier d’une assurance emprunt est 18 ans. Quant à l’âge maximum qu’il faut, même s’il n’existe aucune limite, certains assureurs préfèrent le fixer à 65 ans.
L’état de santé
C’est une condition primordiale dans l’octroi d’un prêt par un organisme prêteur. Il permet d’évaluer les risques à couvrir par l’assurance pour adapter le contrat d’assurance en fonction. Pour ce faire, un questionnaire médical est présenté à l’assuré afin qu’il puisse renseigner son profil médical actuel et ses antécédents. Il faut noter qu’une émission de faux renseignements est passible de poursuite judiciaire.
La convention AERAS
Quand le risque médical s’avère très important, l’assureur est libre de refuser d’assurer l’individu concerné. La convention AERAS de 2007 pallie à cet état de choses avec le droit à l’oubli. Ainsi, un assuré présentant des risques aggravés peut omettre de renseigner certaines maladies à risque comme le cancer. Toutefois, certaines conditions sont nécessaires pour bénéficier de cette convention. L’assuré doit être âgé de 50 ans au maximum, la durée maximale de prêt est de 4 ans et le cumul de prêt est limité à 17 000 €.
L’équivalence des garanties
La loi Lagarde donne le droit à tout futur assuré d’opter pour une délégation d’assurance quand les contrats bancaires ne lui conviennent pas. Cependant, les banques exigent une équivalence des contrats d’assurance externe en termes de couverture des risques. Autrement, l’établissement prêteur peut empêcher la délégation d’assurance ou refuser d’octroyer le prêt.
L’activité professionnelle
Les professions à risque comme le sport extrême sont évaluées par les assureurs et peuvent contribuer à un refus ou des exclusions. Ceci bien sûr, lorsque les statistiques témoignent d’un risque de sinistre élevé.
Le remboursement de l’assurance emprunteur
Selon la loi, les assurés ont le droit aux bénéfices engendrés par les intérêts du placement et aux primes non utilisées pour couvrir les risques prévus. Ainsi, un remboursement est bien possible et deux possibilités s’offrent à vous : l’action individuelle ou l’action collective. L’action individuelle est moins conseillée en raison des procédures longues et onéreuses qu’elle implique.
Par contre, l’action collective est très recommandée. Elle est d’ailleurs autorisée par la loi Hamon, mais à la seule condition que le recours collectif fasse intervenir au moins 100 000 plaignants. Le calcul du montant à rembourser par l’assureur ou la banque est cependant complexe. Toutefois, vous pouvez avoir recours aux organismes consommateurs. Ceux-ci ont généralement les bilans comptables et les documents qu’il faut pour ce calcul.
Les risques couverts par l’assurance crédit immobilier
Les risques couverts par l’assurance de crédit immobilier sont entre autres le décès, la maladie, l’invalidité et la perte d’emploi.
La garantie décès
Elle est généralement présente sur les contrats d’assurance et fait l’objet d’une limite d’âge (entre 65 et 80 ans généralement). En cas de décès de l’assuré, l’assureur poursuit le paiement des mensualités. Lorsqu’il s’agit d’un contrat d’assurance externe, la mutuelle paye l’intégralité des mensualités restantes à l’organisme prêteur. Lorsqu’il s’agit d’un contrat groupe, le montant remboursé varie en fonction de la quotité afférant à l’assuré décédé.
La garantie invalidité
Elle se décline sous plusieurs formes. Le PTIA, l’IPT, l’IPP et l’ITT.
Le PTIA (Perte Totale et irréversible d’Autonomie) correspond à une invalidité de 3ème catégorie et est obligatoire. Comme pour la garantie décès, la responsabilité de remboursement du prêt immobilier revient à l’assureur. Toutefois, il faut que l’emprunteur ne soit plus jamais en mesure de se livrer à un quelconque travail rémunéré. Aussi, l’invalidité de celle-ci oblige l’assistance d’une tierce personne.
L’IPT (Invalidité Permanente Totale) et l’IPP (Invalidité Permanente Partielle) correspondent respectivement à l’invalidité de 2ème catégorie et celle de 1ère catégorie. L’IPT est applicable quand l’assuré présente un taux d’incapacité supérieure à 66 %. L’IPP quant à lui, s’applique aux assurés dont le taux d’incapacité est compris entre 33 % et 66 %. Si la garantie IPP est facultative, elle est généralement souscrite en complément à la garantie IPT.
La garantie incapacité temporaire de travail (ITT) s’applique en cas d’arrêt de travail quand l’assuré est victime d’un accident ou d’une maladie. Ici, l’assureur règle les mensualités pour trois ans maximum. Au terme de ce délai, si l’individu assuré n’est toujours pas rétabli, le remboursement ou non des mensualités dépend de sa catégorie d’invalidité.
La garantie perte d’emploi
Elle ne couvre que les assurés dont l’âge est inférieur à 55 ans et dont le licenciement est indemnisé par Pôle Emploi. L’application de cette garantie dépend également d’autres facteurs et varie d’un contrat à un autre.
Le coût d’une assurance emprunteur
Le coût total d’une assurance emprunteur varie d’un contrat à un autre. Toutefois, il peut s’avérer onéreux dans un contrat groupe. Vous avez la possibilité de changer d’assurance avec le droit à une délégation d’assurance régi par la loi Hamon (à la signature du prêt), la loi Lagarde (en cours d’année) et l’amendement Bourquin (à date anniversaire). Vous pouvez ainsi opter pour la meilleure assurance emprunteur de votre choix et sans frais.
Ce coût est particulièrement régi par son taux. Il varie notamment en fonction du montant de l’emprunt et de sa durée. Plusieurs facteurs sont cependant très déterminants. Il s’agit de l’âge de l’assuré, son état de santé et sa profession.
L’âge de l’assuré
L’âge de l’assuré est très déterminant dans le tarif d’une assurance emprunteur. En moyenne, les tarifs pour les contrats bancaires comptent pour 0,25 % du capital emprunté pour les assurés âgés de 25 ans, contre 0,45 % pour ceux âgés de 45 ans. En ce qui concerne les contrats d’assurance externe, les prix sont généralement moins chers, de l’ordre de 20 points de base pour le taux moyen.
L’état de santé
Pour l’état de santé, l’assurance emprunteur des fumeurs par exemple est plus onéreuse que celle des non-fumeurs. À titre illustratif, pour un assuré âgé de 20 ans et fumeur, les taux de l’assurance emprunteur externe et chez la banque valent respectivement 0,06 % et 0,15 %. Cependant, lorsque ce dernier est un fumeur le taux est de 0,21 % et de 0,09 %.
La profession
L’activité professionnelle de l’assuré compte également dans la fixation des tarifs de l’assurance de prêt immobilier. S’il s’agit par exemple d’une profession à risque, celle-ci peut entraîner des surprimes. Par ailleurs, certaines professions peuvent jouir de quelques avantages. C’est le cas des fonctionnaires où les tarifications des mutuelles de la Fonction Publique sont nettement faibles par rapport à celles des contrats bancaires.
Le calcul des cotisations dans les contrats d’assurance
Dans une assurance emprunteur, l’organisme prêteur accorde une somme d’argent à rembourser chaque mois, majoré d’un taux d’intérêt. Parallèlement, la personne qui emprunte verse une cotisation pour assurer son prêt. Le coût total de l’assurance emprunt dépend du mode de calcul des cotisations.
Les cotisations peuvent notamment être calculées en pourcentage du capital emprunté ou en pourcentage du capital restant dû. Dans le premier cas, le montant de la cotisation d’assurance emprunteur reste constant sur toute la durée du prêt. En ce qui concerne le taux de cotisation sur le capital restant dû, le montant décroît au fur et à mesure que le temps passe. En effet, ce type de cotisation est lié à l’amortissement du capital de l’emprunt.
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