Lorsque l’on vend sa maison, déterminer son prix de vente peut souvent devenir un vrai casse-tête. Entre le prix au m² de l’endroit où se situe le bien et qui donne généralement une fourchette plutôt alléchante (surtout si l’on a acquis son bien avant la bulle immobilière), et le prix réel qui s’affiche sur les annonces d’agences immobilières et magazines spécialisés, la différence est le plus souvent notable. D’autant que lorsqu’il s’agit de sa résidence principale, le côté affectif accorde une valeur supplémentaire au bien. Mais c’est une valeur qui ne doit pas transparaître sur le prix, car bien évidemment les acheteurs ne peuvent pas y être sensibles, et pour cause. Il est donc important de procéder au calcul du prix de vente de sa maison de façon raisonnée et réaliste. Un réalisme qui ne pourra qu’être profitable au calcul de votre projet immobilier à venir (à voir aussi notre article sur les chiffres clés de l’immobilier). Voici donc comment procéder efficacement au calcul du prix de vente d’une maison.
Le prix au m² et le prix réellement pratiqué sur le terrain
En matière d’immobilier, le début du troisième millénaire a signé un imbroglio phénoménal entre la théorie et la pratique concernant le calcul du prix de vente d’une maison. En effet, l’explosion du prix de la pierre qui a vu un grand nombre de foyers modestes privés de l’espoir d’accession à la propriété, a causé un retournement de situation sur les taux d’intérêt dévolus aux prêts immobiliers. Ces derniers, auparavant placés très hauts, se sont effondrés au fur et à mesure de l’augmentation du prix au m² des biens immobiliers. Certains vendeurs y ont vu là l’occasion de s’enrichir rapidement et ils ont exagérément augmenté le prix de vente de leur bien. Ceci n’a pas manqué de rajouter un énorme flou sur un marché déjà désordonné où les acquéreurs avaient bien du mal à s’y retrouver.
De cette folie immobilière, il reste aujourd’hui une distorsion forte entre les prix annoncés au m² par localisation géographique, et les prix auxquels se vendent réellement les biens.
Pour cette raison, et pour estimer au mieux le prix de vente d’une maison, il est important de visiter d’autres biens identiques à proximité, de surveiller ce qui se vend et ce qui ne se vend pas, de d’informer sur les tendances. Un simple calcul au m² ne peut pas suffire pour déterminer le prix global d’un bien immobilier.
Toutefois, connaître la superficie exacte de votre bien est indispensable pour le mettre à la vente. Cette superficie est mesurée lors des diagnostics techniques, mais ceux-ci sont généralement faits peu de temps avant la vente (n’oublions pas que ce chiffre influe directement sur le calcul du coût de notaire).
Note : si vous êtes en copropriété, n’oubliez de décompter la superficie de votre logement selon les indications de la loi Carrez. Cela ne vous empêche pas de parler des endroits non comptabilisés (cellier, placards, grenier,…) pour flatter votre bien dans l’annonce.
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La différence entre prix d’une maison et d’un appartement
La différence entre le prix annoncé au m² et le prix réel de vente ne concerne toutefois pas uniquement les maisons, et on observe également des distorsions parfois importantes entre le prix d’une maison et le prix d’un appartement, sur une même localité. Des différences qui peuvent aller de 100-200€ jusqu’à plus de 500€ au mètre carré (la maison étant le bien le plus cher) !
De nombreux critères expliquent cette différence, la rareté étant l’un des principaux. Essayez d’acheter une maison à Paris et vous verrez que la rareté de l’offre provoque automatiquement une montée du prix au m² par rapport à un appartement de même superficie, dans la même zone. Pour les plus curieux/intéressés, il est possible de voir les prix pour un appartement ou une maison par région afin de se rendre compte de cet écart.
Calcul du prix de vente d’une maison par une agence immobilière
Nombreux sont les particuliers qui font confiance à une agence immobilière afin de trouver un acheteur à leur bien. Cela peut être pertinent si une vraie relation de confiance s’installe entre l’agent et le client. En effet, un agent immobilier est une personne très bien placée pour analyser le marché immobilier en temps réel et ainsi proposer les meilleures solutions de vente, et surtout procéder au calcul du prix de vente d’une maison au plus prés de la réalité.
Attention toutefois aux agences qui vous proposent des prix bien trop bas et sapent le marché immobilier pour jouer sur le pessimisme ambiant. Celles-ci veulent vendre les biens au plus bas tarif afin de faire quitte à faire baisser leur commission. Et donc la somme qui vous revient.
Pour aller plus loin, vous pouvez également vous renseigner sur le coût de location d’un garde-meuble dans le cas où vous avez besoin d’entreposer vos meubles entre la vente et l’achat de votre appartement, ou encore le coût de l’immobilier en Suisse, à l’estimation d’un appartement, au métier d’agent immobilier, le coût de l’assurance habitation étudiant, et l’intérêt de changer d’assurance emprunteur.
N’oubliez pas de découvrir notre article dédié à la gestion de patrimoine, dont les projets immobiliers font partie (mais pas uniquement)
Sébastien
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