Comment calculer la somme que l’on peut emprunter ?
Vous vous lancez dans un projet immobilier et vous vous demandez quel montant vous pourriez emprunter pour financer votre crédit immo ?
Cette somme s’appelle la capacité d’emprunt. A quoi correspond-t-elle ? Quelles sont les différentes variables et méthodes pour son calcul ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La définition de la capacité d’emprunt est la suivante : « La capacité d’emprunt désigne le montant ou la somme maximale qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque sur une durée donnée, pour financer son projet d’achat immobilier » (source).
La capacité d’emprunt (ou capacité d’endettement) ne correspond pas entièrement à la capacité d’achat, qui prend également en compte l’apport personnel et les autres prêts complémentaires. Elle vise à évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser les échéances ou les mensualités de son prêt immobilier.
La capacité d’emprunt ne correspond pas non plus au montant total que vous devez emprunter pour assumer l’entièreté des frais ou des coûts liés à un investissement immobilier comme les frais d’assurance du prêt ou crédit immobilier, les intérêts du prêt (à calculer en fonction du taux d’intérêt fixe ou variable choisi) ainsi que les frais de notaire qui peuvent être associés à l’achat immobilier par exemple.
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Comment est calculée la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est calculée en se basant sur deux variables principales en lien avec la situation financière de l’emprunteur : le taux d’endettement et le reste à vivre (RAV) du ménage emprunteur.
Le taux d’endettement en France est fixé à un seuil légal de 33% des revenus. Cela veut dire que le montant des échéances mensuelles de votre prêt immobilier ne peut dépasser 33% de vos revenus. Les revenus d’un ménage emprunteur sont calculés en additionnant ses divers revenus mais également en déduisant ses charges fixes (loyers, crédits…). Si votre taux d’endettement est supérieur à 33% et que vous ne souhaitez pas modifier votre projet immobilier, il est possible de le réduire en allongeant la durée du prêt immo en question.
Le reste à vivre correspond donc aux revenus restants du ménage, soit au minimum les 67% de revenus disponibles, une fois la mensualité maximale de 33% déduite.
Les facteurs de calcul du montant que l’on peut emprunter
En tant qu’emprunteur, il existe de nombreux facteurs qui peuvent influencer le calcul de la capacité d’emprunt. Les deux éléments principaux qui viendront finaliser le calcul de votre capacité d’emprunt (et qui ne sont pas souvent inclus dans les outils de simulation d’emprunt en ligne) sont :
- La durée de remboursement du prêt immobilier
- Le taux d’intérêt du prêt et ses modalités (fixe, révisable ou variable). Plus le taux est élevé, plus la capacité d’emprunt sera réduite et vice-versa.
Ses deux variables fonctionnent de pair : le reste à vivre de l’emprunteur est réduit si le taux d’intérêt est élevé mais il peut être augmenté en rallongeant la durée d’emprunt (en la passant de 20 à 25 ans par exemple).
Parmi les autres facteurs qui peuvent avoir une influence positive sur la capacité d’achat (dont la capacité d’emprunt fait partie), on trouve :
- L’âge de l’emprunteur au moment de la souscription du crédit immobilier (plus vous êtes âgés, moins les organismes sont enclins à prêter beaucoup et sur le long terme)
- Les caractéristiques de l’emprunteur : situation professionnelle (salarié ou TNS), primo-accédant ou investisseur chevronné…
- La visée d’investissement immobilier : locatif ou achat d’une résidence principale
- Le bien immobilier concerné : neuf (exonération d’impôts, frais de notaire réduits, incitations fiscales) ou ancien
- L’éligibilité au prêt immobilier à taux zéro ou PTZ
- La capacité à verser un apport personnel et le montant de cet apport
En connaissant votre capacité d’emprunt, vous pouvez à la fois déterminer le montant maximum qu’il vous sera possible de rembourser ainsi que la durée de remboursement la plus courte
Les différentes méthodes de calcul de la capacité d’emprunt
Pour calculer votre capacité d’emprunt, 2 options s’offrent à vous : les outils en ligne (dont les résultats sont indicatifs et partiels) ou le recours direct aux organismes de prêt (banques, courtiers…) qui se chargeront généralement de l’étude complète de votre projet immobilier (calcul de la capacité d’emprunt, de votre taux d’endettement, du reste à vivre, des frais annexes, de votre capacité d’achat, etc).
Parmi les éléments qui ne sont pas non plus indiqués dans le calcul de votre capacité d’emprunt, on retrouve également les frais d’assurance du prêt ou crédit immobilier, les intérêts du prêt (à calculer en fonction du taux d’intérêt fixe ou variable choisi) ainsi que les frais de notaires qui peuvent être associés à l’achat immobilier par exemple.
1) – Les simulateurs de crédit immobilier ou les calculatrices en ligne
Pour rappel, le montant calculé dans le cadre d’une simulation de prêt immobilier (ou autres) en ligne est indicatif et non contractuel. Les organismes de prêt, courtiers et les établissements bancaires sont les seuls habilités à vous fournir un contrat de prêt en bonne et due forme, où vous seront indiqués les montants réels de votre capacité d’emprunt.
Il existe de nombreux outils de simulation crédit en ligne qui calculent automatiquement votre capacité d’emprunt en fonction de différents facteurs comme :
Le nombre de souscripteurs au prêt
Souscrivez-vous votre prêt immobilier seul ou en couple ? En fonction du nombre de personnes qui empruntent (une ou deux), les données que vous devrez renseigner sur le simulateur de prêt en ligne seront différentes : il vous faudra additionner vos données à celles de votre conjoint(e), ou du co-souscripteur au prêt (également appelé co-emprunteur).
Les revenus professionnels de(s) emprunteur(s)
Généralement, vos revenus nets (salaires) vous seront demandés, ainsi que les éventuelles primes annuelles (13ème mois…) que vous pouvez toucher devront être renseignés pour le calcul en ligne de votre capacité d’emprunt.
Vos autres revenus
Parmi ces revenus non professionnels, vous pouvez par exemple indiquer le montant des loyers ou des investissements locatifs que vous percevez, si vous êtes propriétaire bailleur de biens immobiliers. Tout autre type de revenu (allocations familiales, pensions alimentaires, foncier, financier, investissements…) peut également être renseigné dans ce cadre pour calculer le montant d’emprunt auquel vous pourriez avoir droit.
Le montant de votre apport personnel
Si vous avez d’ores et déjà la capacité de verser un apport personnel (somme qui sera déduite du montant total de la transaction immobilière ou de la somme rattachée au prêt), il conviendra également de le renseigner dans l’outil de simulation de prêt immobilier en ligne.
Les dépenses ou les frais qui restent à votre charge en plus des échéances de l’emprunt
En plus de votre capacité à financer votre emprunt et de l’étude de vos différents revenus, le calcul de la capacité d’emprunt doit également prendre en compte vos différentes charges fixes comme le loyer que vous continuerez à payer (si vous êtes locataire d’un logement ou souscripteur d’un bail), les mensualités des divers crédits que vous avez pu souscrire (crédits à la consommation ou autres prêts souscrits comme les montants du leasing d’une voiture par exemple). Si vous êtes souscripteur de plusieurs crédits, alors vous devrez additionner chaque mensualité individuelle et indiquer un montant total en ligne.
2) – Prendre rendez-vous avec des professionnels du prêt immobilier
Pour choisir le professionnel le plus adapté à votre projet et qui se chargera de calculer votre capacité d’emprunt pour vous, vous pouvez notamment passer par des comparateurs de prêt immobilier en ligne. Pour info, les simulations de crédit immobilier se basent notamment sur la comparaison des taux d’intérêt proposés à ou aux emprunteurs. Sinon votre conseiller bancaire dédié saura très bien vous renseigner et vous fournir les informations nécessaires.
N’hésitez pas non plus à consulter nos autres contenus sur le sujet de l’immobilier et des emprunts comme :
Sébastien
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